Roma, 7 gennaio 2025 – I prezzi delle case sono eccessivi, si sente dire ovunque. Eppure, il rapporto Housing in Europe 2025 di Eurostat racconta una realtà meno scontata: tra il 2010 e il 2024, l’Italia è tra i pochi Paesi europei in cui i prezzi delle abitazioni sono diminuiti (-5,5%), mentre nell’Unione sono cresciuti del 53%. Così dicono i dati Eurostat. Solo le nuove abitazioni in Italia mostrano un aumento, pari al 23%, comunque ben lontano dal +56% europeo. Com’è possibile allora che la percezione sia opposta? In realtà, quando parliamo di “costi dell’abitare” confrontiamo implicitamente tali costi con i redditi da lavoro – che in Italia sono stagnanti da 30 anni – e con il potere d’acquisto, eroso dall’inflazione degli ultimi anni. Insomma, il problema non è tanto il prezzo delle case, ma quanto possiamo permetterci di pagarle. Nel conto, vanno aggiunte anche bollette energetiche care, che incidono sui budget familiari. La dinamica dei prezzi delle abitazioni in Italia rispetto a Paesi come Germania, Francia e Spagna nasce da un intreccio di fattori strutturali. Se i redditi reali non crescono, la domanda immobiliare resta debole.
Sullo sfondo, il declino demografico: una popolazione più anziana e meno numerosa deprime la domanda di abitazioni. Anche l’accesso al credito conta: dopo il 2008 le banche italiane hanno irrigidito i criteri per i mutui, limitando ulteriormente la domanda. Inoltre, nella provincia italiana c’è un eccesso di offerta: abitazioni che oggi restano invendute, spingendo al ribasso i prezzi. Il nostro è un mercato altamente frammentato: le grandi città – Milano, Roma, Bologna, le aree turistiche – tengono o crescono, mentre vaste porzioni dell’Italia provinciale registra cali. In Francia e Spagna, i valori dei grandi poli urbani sostengono la media nazionale. In Italia è il contrario: la deflazione dei valori in provincia e nelle periferie abbatte la media, nonostante i grandi poli urbani. In un centinaio di centri urbani sopra i 20mila abitanti, il valore dell’immobiliare residenziale è inferiore ai costi medi di riqualificazione degli immobili (1.300 euro/mq). Ed è più ampia la parte d’Italia in cui emergono segnali di marginalizzazione. Città piccole e medie (dai 30 ai 100mila abitanti): quell’Italia provinciale dimenticata dalle politiche degli ultimi decenni, concentrate sulle aree metropolitane. Eppure, qui vivono 18 milioni di persone contro i 13,5 milioni delle città più grandi.
Approssimando, possiamo dire che esistono due ‘Italie’. Un’Italia metropolitana dove i prezzi risultano inaccessibili ai redditi medi e un’Italia di provincia che vede la stagnazione dei valori. Il dato nazionale è la media di queste differenze. Occorre riconoscere questa dualità: sostenere l’accesso all’abitare nelle città più dinamiche e ridare senso e funzione ai territori che stanno perdendo opportunità.
* Direttore di Lombardini 22