Milano, 25 Febbraio 2026 – Il mercato dei mutui, negli ultimi mesi, ha mostrato segnali di normalizzazione sul fronte dei tassi, con una progressiva riduzione del costo del denaro a tasso variabile a fronte di una graduale risalita dei tassi fissi. Nello specifico, l’Euribor – indice di riferimento per i mutui a tasso variabile – si è stabilizzato intorno al 2%, e le proiezioni di mercato indicano una situazione sostanzialmente invariata o in lieve aumento nel medio periodo. L’IRS, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, è invece in graduale crescita dall’inizio del 2025 e, pur avendo mostrato in questo inizio d’anno una relativa stabilità, resta un indicatore più esposto a dinamiche evolutive ancora incerte. Tuttavia, in un contesto in cui il tasso variabile risulta oggi sensibilmente più conveniente rispetto al fisso – con un differenziale che supera i 50 punti base – non si è assistito a una migrazione significativa della domanda e oggi i mutui a tasso fisso continuano a rappresentare circa il 90% delle richieste complessive.
L’analisi sulla dinamica in atto
La dinamica in atto trova spiegazione nel fatto che il tasso fisso continua a consentire l’accesso a immobili di valore più elevato, sia nel segmento tradizionale sia in quello green, a vantaggio in particolare di chi si affaccia per la prima volta al credito immobiliare, spesso con la necessità di ricorrere a Loan To Value elevati, pari o superiori all’80%. “Per comprendere meglio questa apparente incongruenza va detto che la tradizionale prudenza dei mutuatari italiani gioca certamente un ruolo a favore della scelta del tasso fisso, ma non è l’unico fattore in campo. Infatti, anche le politiche di accesso al credito adottate dalle banche giocano un ruolo determinante, influenzando direttamente l’importo finanziabile e, quindi, il potere d’acquisto delle famiglie sul mercato immobiliare, in particolar modo per i single e le giovani coppie che hanno la necessità di finanziare una elevata percentuale del valore di acquisto” – commenta Stefano Rossini, Amministratore Delegato di MutuiSupermarket.it.
Il comportamento delle giovani coppie
Per una giovane coppia under 36, con un LTV all’80% il tasso fisso continua a offrire maggiore potere d’acquisto. Per favorire una migliore comprensione della situazione, l’Osservatorio MutuiSupermarket.it – il motore di ricerca e comparazione mutui gestito da FairOne S.p.A., che produce una rilevazione sistematica e strutturata dell’andamento dei mutui immobiliari nel nostro Paese – ha analizzato i dati raccolti attraverso il proprio database relativamente a diversi parametri di mercato.
La simulazione
Nello specifico, ha considerato un caso rappresentativo di una giovane coppia under 36 alla ricerca della prima casa, con un reddito netto complessivo pari a 2.800 euro mensili e la necessità di finanziare l’80% del valore dell’immobile da acquistare. A fronte di una rata massima ammissibile pari a 980 euro, secondo gli abituali standard di mercato, con il miglior tasso variabile attuale (2,19%) l’importo massimo finanziabile raggiunge circa 258.443 euro, contro i 223.767 euro di inizio 2025. Chi opta per il tasso fisso, beneficiando di una rata massima più elevata, pari a 1.120 euro, può invece arrivare a 262.285 euro nel caso di mutui ordinari, che salgono a 272.576 euro per i mutui green. Un risultato analogo emerge dall’analisi dei mutui garantiti Consap al 100%, altro scenario frequente tra i giovani con budget più contenuti. In questo caso, l’importo massimo finanziabile è fissato per legge a 250.000 euro.
Il confronto tra tasso fisso e tasso variabile
Il confronto tra le due opzioni non riguarda solo il costo del mutuo, ma anche la possibilità di raggiungere o meno il tetto massimo di finanziamento. Anche in questo scenario, il tasso fisso si dimostra più efficace nel consentire l’accesso all’importo massimo, grazie a criteri di valutazione più favorevoli sul rapporto rata/reddito. Nel caso della giovane coppia con reddito netto pari a 2.800 euro, la scelta risulta di fatto obbligata: solo le migliori offerte a tasso fisso Consap attualmente disponibili consentono di mantenere la rata entro le soglie di sicurezza. Le opzioni a tasso variabile che rispettino questi criteri non risultano disponibili. “Nel caso di mutui con LTV all’80%, quindi in presenza di una quota limitata di risparmi o di un modesto supporto familiare per l’anticipo, o di mutui con garanzia Consap le simulazioni di MutuiSupermarket mostrano come la scelta del tasso fisso consente di ottenere un finanziamento di importo superiore rispetto a quanto si potrebbe ricevere optando per il variabile. Questo in quanto il rapporto rata/reddito ammesso dalle banche per la concessione di un mutuo varia in modo significativo a seconda della tipologia di tasso” – spiega Rossini.
Rapporto rata/reddito: il vero discrimine tra fisso e variabile
Nel caso dei mutui a tasso fisso, molte banche accettano rate fino al 40% del reddito netto del mutuatario. Per i mutui a tasso variabile, invece, le soglie risultano generalmente più contenute e nella maggior parte dei casi non superano il 30%, con alcuni istituti che arrivano al 35%. Si tratta di una scelta prudenziale, legata alla maggiore volatilità del tasso variabile e alla necessità di contenere il rischio di insolvenza. Per molti acquirenti, in particolare giovani con poco o nessun capitale iniziale, la soglia di sostenibilità della rata diventa quindi l’elemento decisivo, determinando non solo il tipo di mutuo accessibile, ma anche l’importo massimo finanziabile e, di conseguenza, il valore dell’abitazione acquistabile. “In uno scenario in cui il mercato dei mutui sta attraversando una fase di assestamento, la volontà di acquistare casa resta elevata, soprattutto tra i giovani, ma il potere d’acquisto è fortemente influenzato dalle regole di accesso al credito. In questo contesto, il tasso fisso continua a rappresentare, per molti profili, la soluzione preferita per trasformare l’intenzione di acquisto in un’operazione concreta” – conclude Stefano Rossini.